기준일: 2026년 10월

계약서에 도장 찍기 직전, 공인중개사님이 “복비는 이만큼입니다” 하고 금액을 말하면 대부분 그대로 내시죠. 그런데 사실 중개수수료는 정해진 가격이 아니라 상한선입니다. 이 글에서는 중개보수가 어떻게 계산되는지, 어느 구간에서 협상 효과가 큰지, 어떻게 말을 꺼내야 하는지까지 한 번에 정리합니다.

1. 요율표의 숫자는 ‘정가’가 아니라 ‘한도’입니다

공인중개사법은 중개보수를 상한 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정하도록 하고 있습니다. 중개사무소 벽에 붙은 요율표의 퍼센트는 받을 수 있는 최대치일 뿐이고, 이를 넘겨 받으면 위반입니다. 또 중개사는 협의가 가능하다는 점을 알려야 하고, 확인·설명서에 중개보수 금액과 산출 내역을 적어 계약 전에 서명받도록 되어 있습니다.

2. 중개보수 계산법

중개보수 = 거래금액 × 협의한 요율 (상한요율 이내, 한도액이 있는 구간은 한도액 이내)

주택 매매 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음
9억 ~ 12억 원 미만	0.5%	없음
12억 ~ 15억 원 미만	0.6%	없음
15억 원 이상	0.7%	없음

주택 임대차(전월세) 상한요율

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음
6억 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음
12억 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음
15억 원 이상	0.6%	없음

월세가 낀 계약은 보통 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) 으로 구간을 판단합니다. 이 값이 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱합니다.

3. 어느 구간에서 협상 효과가 클까?

법적으로는 모든 구간에서 협의가 가능하지만, 절대 금액이 큰 구간일수록 같은 요율을 깎았을 때 아끼는 돈이 커집니다. 아래는 요율을 0.1%p만 낮췄을 때의 절감액(매매 기준, 부가세 제외)입니다.

매매가	상한 기준 보수	0.1%p 낮추면	절감액
5억	200만 원 (0.4%)	150만 원 (0.3%)	50만 원
7억	280만 원 (0.4%)	210만 원 (0.3%)	70만 원
9억	450만 원 (0.5%)	360만 원 (0.4%)	90만 원
12억	720만 원 (0.6%)	600만 원 (0.5%)	120만 원
15억	1,050만 원 (0.7%)	900만 원 (0.6%)	150만 원

협상 포인트 ① 9억 원 경계

8억 9천만 원 매물은 상한이 약 356만 원이지만, 9억 원이면 450만 원으로 약 94만 원이 뜁니다. 9억 원 이상 거래라면 “0.4% 수준으로 맞춰 주실 수 있나요?”처럼 바로 아래 구간 요율을 기준점으로 제시해 볼 만합니다.

협상 포인트 ② 전세 6억 원 경계

임대차는 5억 9천만 원이면 0.3%(약 177만 원), 6억 원이면 0.4%(240만 원)로 올라갑니다. 6억 원 안팎의 전세라면 아래 구간 요율을 근거로 협의를 시도해 보세요.

협상 포인트 ③ 한도액 구간은 효과가 작습니다

2억 원 미만 구간은 한도액 때문에 보수 자체가 크지 않아서, 깎아도 아끼는 금액이 작습니다. 이 구간에서는 요율 협상보다 부가세와 영수증 확인이 더 실속 있습니다.

4. 협상 전에 꼭 확인할 것: 부가세와 영수증

• 부가세 10%가 자동으로 붙는 건 아닙니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수에 부가세가 붙지만, 간이과세 사무소는 일반적으로 10%를 그대로 받을 수 없다는 취지의 국토교통부 해석이 보도된 바 있습니다. 사업자등록증으로 과세 유형을 확인하고, 금액에 부가세가 포함인지 별도인지 계약 전에 확정하세요.
• 현금영수증은 요구할 수 있습니다. 10만 원 이상 거래에는 현금영수증 발급이 의무입니다.
• 총액 기준으로 말하세요. “0.4%요”보다 “부가세 포함 얼마로 하죠?”가 오해를 줄입니다.

5. 실전 협상 방법

1. 계약 전에, 금액이 확정되기 전에 말하세요. 대법원은 상한요율 안에서 합의하고 서명했다면 나중에 단순히 비싸다는 이유로 감액하기 어렵다는 취지로 판단했습니다. 도장 찍기 전이 사실상 유일한 협상 시점입니다.
2. 처음 연락할 때 운을 떼세요. “수수료는 상한 이내에서 협의 가능한 걸로 아는데, 어느 정도 생각하세요?”처럼 가볍게 묻는 게 부담이 적습니다.
3. 근거를 제시하세요. 거래 금액이 크다, 중개사가 한 번에 양쪽을 맡는다, 계약이 빨리 성사됐다, 주변 사무소 견적이 더 낮다 같은 이유가 설득력이 있습니다.
4. 금액과 포함 항목을 문서로 남기세요. 확인·설명서의 중개보수 칸에 협의 금액과 산출 내역을 적고 서명하세요.
5. 무리한 압박은 피하세요. 보수를 지나치게 깎으면 하자 점검이나 가격 조율 같은 본업에 소홀해질 수 있다는 지적도 있습니다. 적정선에서 합의하는 게 좋습니다.

6. 상한을 넘겨 청구받았다면

상한요율 또는 한도액을 넘는 청구는 공인중개사법 위반입니다. 초과분은 돌려받을 수 있고 행정처분 대상이 되므로, 금액이 이상하면 관할 시·군·구청 중개업 담당 부서에 문의해 보세요.

7. 한눈에 보는 체크리스트

• 내 거래금액이 어느 구간인지 확인 (경계 구간이면 특히 주의)
• 상한 금액을 직접 계산해 보고 그 금액을 기준점으로 삼기
• 계약 전에 요율 협의 의사를 먼저 밝히기
• 부가세 포함 여부와 사업자 과세 유형 확인
• 협의 금액을 확인·설명서에 서명으로 남기기
• 현금영수증 요청

핵심 요약

중개수수료는 억지로 깎는 돈이 아니라 협의해서 정하는 돈입니다. 요율표를 정가로 오해하지 않고 계약 전에 한마디 꺼내는 것만으로도 수십만 원에서 100만 원 이상을 아낄 수 있습니다.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 중개보수 요율과 관련 규정은 법령 개정에 따라 바뀔 수 있고, 일부 지자체는 조례로 별도 한도를 정하기도 합니다. 계약 전에 국토교통부, 관할 지자체, 중개사무소 게시 요율표로 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다.