집값과 대출만 계산해 놓고 잔금일에 “생각보다 현금이 더 필요하네?” 하고 당황하는 분이 정말 많습니다. 아파트를 사면 집값 외에 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용이 한꺼번에 나갑니다. 이 글은 2026년 10월 기준으로 이 세 가지를 순서대로 정리하고, 마지막에 7억 원 아파트 실제 시뮬레이션까지 해봅니다.

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1. 가장 큰 덩어리, 취득세

1주택자 취득세율

매매 1주택은 6억 원 이하 1.0%, 6억~9억 원은 1~3% 누진, 9억 원 초과는 3%입니다. 6억~9억 구간은 가격에 비례해 세율이 올라가는데, 계산식은 이렇습니다.

취득세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3

예를 들어 7억 원이면 약 1.67%, 8억 원이면 약 2.33%입니다.

취득세만 내면 끝일까?

아닙니다. 부가세목이 따로 붙습니다.

• 지방교육세: 표준세율 구간에서는 취득세의 10% 수준으로 함께 부과됩니다.
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에는 취득가액의 0.2%가 추가됩니다. 84㎡ 같은 국민평형은 해당이 없습니다.

가격대별 실제 금액 (1주택, 전용 85㎡ 이하)

5억 원은 약 550만 원, 7억 원은 약 1,283만 원, 10억 원은 약 3,300만 원 수준입니다. 9억 원이면 취득세 2,700만 원에 지방교육세 270만 원을 더해 약 2,970만 원입니다.

매매가	취득세율	취득세 + 지방교육세
5억	1.0%	약 550만 원
7억	약 1.67%	약 1,283만 원
9억	3.0%	약 2,970만 원
10억	3.0%	약 3,300만 원

놓치기 쉬운 포인트

• 주택 수에 따라 세율이 완전히 달라집니다. 다주택자나 조정대상지역에서는 8~12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이미 집이 있다면 반드시 먼저 확인하세요.
• 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 기존 주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건의 일시적 2주택 특례도 있으니 확인해 보세요.
• 생애최초 감면은 소득과 주택 가격 요건이 있고 기준이 개정되기도 합니다. 관할 시군구청이나 위택스에서 본인이 해당하는지 확인하세요.
• 신고·납부 기한은 유상취득 기준 취득일로부터 60일입니다. 보통 잔금일에 법무사나 은행에서 함께 처리합니다.

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2. 두 번째 현금, 중개보수(복비)

중개보수는 요율표의 숫자가 고정 금액이 아니라 받을 수 있는 최대치입니다. 실제로는 그 안에서 협의할 수 있습니다.

주택 매매 상한요율

2억~9억 원 미만은 0.4%, 9억~12억 원 미만은 0.5%, 12억~15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%입니다.

거래금액	상한요율	예시
2억 ~ 9억 미만	0.4%	5억 → 200만 원 / 7억 → 280만 원
9억 ~ 12억 미만	0.5%	10억 → 500만 원
12억 ~ 15억 미만	0.6%	13억 → 780만 원
15억 이상	0.7%

알아두면 돈 되는 포인트

• 9억 원 경계에서 금액이 확 뜁니다. 8억 9천만 원이면 상한이 약 356만 원이지만, 9억 원이면 450만 원입니다. 가격 협상 중이라면 이 경계를 염두에 두세요.
• 부가세가 별도일 수 있습니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수의 10%가 붙고, 간이과세자인데 부가세를 요구하는 일이 없도록 사업자등록증으로 과세 유형을 확인할 수 있습니다.
• 협의가 가능합니다. 계약 전에 “요율 조정 가능한가요?”를 꼭 물어보세요.
• 매수인과 매도인이 각각 부담합니다. 내가 내는 건 내 몫의 보수입니다.

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3. 세 번째 덩어리, 등기비용

소유권이전등기에는 여러 항목이 섞여 있어서, 법무사 견적서 총액만 보면 “이게 다 법무사 몫인가?” 싶어 놀라게 됩니다. 항목을 나눠 보면 이렇습니다.

① 국민주택채권 매입(할인 비용)

시가표준액에 주택 매입률(1,000분의 13~31)을 곱해 채권을 사야 하고, 바로 매도하면 할인료만 실제 부담이 됩니다. 기준은 실거래가가 아니라 공시가격(시가표준액)이라, 집마다 금액 차이가 큽니다. 보통 수십만 원대이고 고가 주택일수록 늘어납니다.

② 인지세

1억 초과~10억 이하 15만 원, 10억 초과 35만 원이 계약서 기준 금액입니다. 통상 매수인과 매도인이 나눠 부담하므로, 매수인 몫은 절반인 7만 5천 원 안팎으로 보면 됩니다.

③ 등기신청수수료

소유권이전 기준 서면 18,000원, e-Form 15,000원, 전자신청 10,000원 수준으로 금액이 작습니다.

④ 법무사 보수

보통 30만~70만 원대로, 거래가와 사무소에 따라 다릅니다. 견적을 받을 때는 총액만 보지 말고 기본 보수, 가산 보수, 부가세, 교통비를 항목별로 비교하세요.

셀프등기로 아끼는 건 어디까지?

취득세, 채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료는 셀프등기를 해도 동일하게 내야 합니다. 줄어드는 건 법무사 대행 보수뿐입니다. 대출을 끼면 은행 근저당 설정 일정과 서류가 얽혀서 셀프 등기가 쉽지 않으니 참고하세요.

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4. 대출이 있다면 추가로 챙길 것

주담대를 받으면 근저당 설정 비용이 따로 생깁니다. 근저당 설정에는 채권최고액의 0.24% 수준의 등록면허세와 국민주택채권 매입이 들고, 취득세는 붙지 않습니다. 예를 들어 채권최고액이 3억 6천만 원이면 등록면허세만 약 86만 원입니다. 이 비용을 누가 부담하는지는 금융기관과 상품 조건에 따라 다르니 대출 약정 전에 은행에 확인하세요.

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5. 시뮬레이션: 7억 원 아파트, 무주택, 84㎡, 대출 3억 원

항목	예상 금액
취득세 + 지방교육세	약 1,283만 원
중개보수 (0.4% + 부가세 10%)	약 308만 원
채권 할인·인지세·수수료	수십만 원대
법무사 보수	약 30만~70만 원
근저당 설정 비용 (조건별 상이)	약 0~100만 원
합계 (추정)	약 1,800만 원 안팎

집값의 약 2.5% 내외를 잔금 외 현금으로 따로 준비해야 한다는 계산입니다. 실제 금액은 공시가격, 중개사무소 조건, 대출 조건에 따라 달라지니 어디까지나 감을 잡는 용도로 보세요.

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잔금 전 체크리스트

• 내 주택 수와 조정대상지역 여부 확인 (중과 여부)
• 생애최초 등 취득세 감면 대상인지 확인
• 중개보수 요율 협의 및 부가세 포함 여부 확인
• 법무사 견적을 2~3곳에서 받아 항목별 비교
• 대출 근저당 설정 비용 부담 주체 확인
• 취득세 납부 기한(60일) 일정 확인
• 잔금 외 현금(총액의 2.5~3% 정도)을 별도 계좌에 확보

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마무리

잔금일의 부담은 집값보다 예상 못 한 현금 지출에서 옵니다. 특히 취득세는 주택 수와 가격 구간에 따라 크게 달라지니, 계약서 쓰기 전에 꼭 시뮬레이션해 보세요.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 취득세율, 감면 조건, 중개보수 요율, 채권 매입률은 법령 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 계약 전에 위택스, 국토교통부, 대한법무사협회 등 공식 자료와 법무사 견적으로 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.

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