부동산 취득 시 숨은 비용 7가지 (법무사비, 채권할인, 인지세 등)

2026년 10월 31일 읽는 시간 약 7분 조회 1

집을 사면서 가장 큰 세금은 취득세지만, 잔금일에 막상 법무사 견적서를 받아 보면 “이 항목들은 다 뭐지?” 하는 순간이 옵니다. 취득세와 중개보수 외에 따로 나가는 돈이 꽤 있기 때문입니다. 이 글에서는 매수인이 놓치기 쉬운 숨은 비용 7가지를 하나씩 풀어 봅니다. (기준일: 2026년 10월)

취득세와 중개보수는 이미 알려진 큰 비용이라 여기서는 제외했습니다. 두 항목은 앞선 글을 참고하세요.

① 법무사 보수

소유권이전등기를 대행해 주는 법무사에게 주는 순수한 대행 수수료입니다.

보통 30만~70만 원대이며, 거래가와 사무소에 따라 다릅니다.
견적을 받을 때는 총액만 보지 말고 기본 보수, 가산 보수, 부가가치세, 교통비와 공과금을 항목별로 비교해야 합니다.

법무사 견적서의 총액에는 세금과 공과금이 함께 들어 있어서, 총액이 크게 보여도 법무사 몫은 일부입니다. 2~3곳에서 견적을 받아 보수 항목만 비교해 보세요.

② 국민주택채권 할인료

주택을 등기할 때 국민주택채권을 의무로 매입해야 하는데, 대부분 사자마자 되팔아서 할인 차액만 비용으로 부담합니다.

시가표준액에 주택 매입률(1,000분의 13~31)을 곱해 채권을 사고, 바로 매도하면 할인료만 실제 부담이 됩니다.
기준은 실거래가가 아니라 **공시가격(시가표준액)**입니다.
실제 비용은 매입금액과 당일 할인율에 따라 달라지므로 매입 직전에 확인해야 합니다. 채권 할인료는 잔금일 전날 오후 5시 이후에 최종 확정되는 구조입니다.

예를 들어 시가표준액이 2억 원이고 매입률이 2.3%, 할인율이 2%라면 약 9만 원 수준이 됩니다(예시 계산이며 실제 할인율은 매일 바뀝니다). 공시가격이 높을수록 늘어나 수십만 원대까지 나올 수 있습니다.

③ 인지세

매매계약서에 붙는 세금입니다.

1억 원 초과~10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원이며, 주택은 1억 원 이하가 비과세입니다.
통상 매수인과 매도인이 나눠 부담하므로, 매수인 몫은 절반인 7만 5천 원 안팎(10억 초과면 17만 5천 원 안팎)으로 봅니다.

금액은 작지만 법무사 견적서에 “수입인지”라는 이름으로 들어 있어 놓치기 쉽습니다.

④ 등기신청수수료

등기소에 내는 법정 수수료입니다. 소유권이전 기준으로 서면 18,000원, e-Form 15,000원, 전자신청 10,000원입니다. 금액이 작지만 법무사 견적서에는 “등기수입증지” 등으로 표기됩니다.

⑤ 대출 근저당 설정 비용

주택담보대출을 받으면 은행이 집에 근저당을 설정합니다. 이때 비용이 별도로 생깁니다.

근저당 설정에는 채권최고액의 0.24% 수준의 등록면허세와 국민주택채권 매입이 들고, 취득세는 붙지 않습니다.
예를 들어 채권최고액이 3억 6천만 원이면 등록면허세만 약 86만 원입니다.
법무사 설정 보수가 별도로 붙을 수 있습니다.

누가 부담하는지는 은행과 상품 조건에 따라 다릅니다. 대출 약정 전에 “설정비를 은행이 부담하는지, 면제되면 금리 조건이 달라지는지” 꼭 물어보세요. 이 항목 하나가 다른 숨은 비용을 합친 만큼 클 수 있습니다.

⑥ 관리비·선수관리비 정산

잔금일에 관리비와 공과금을 정산하고, 선수관리비도 처리합니다.

잔금일 기준으로 관리비, 도시가스, 전기, 수도를 정산합니다. 한 사례에서는 정산 내역에 따라 25만 원이 잔금에서 차감되었습니다.
선수관리비는 매도인에게서 매수인으로 승계되며, 보통 정산 관리비와 상계해서 정산합니다.

선수관리비는 나중에 집을 팔 때 돌려받는 성격이라 완전한 지출은 아니지만, 잔금일에 당장 현금이 더 필요한 건 사실입니다. 중개사에게 정산서를 미리 받아 금액을 확인하세요.

⑦ 중개보수의 부가세

중개보수 자체는 알고 있어도 **부가세 10%**를 놓치는 분이 많습니다.

요율표의 숫자는 한도이며, 사무소의 과세 유형(일반·간이)에 따라 부가세가 달라질 수 있습니다.
예를 들어 7억 원 아파트의 상한 보수는 280만 원인데, 일반과세 사무소라면 28만 원이 더 붙어 308만 원이 됩니다.

계약 전에 “부가세 포함 얼마인가요?”를 물어보고, 현금영수증도 받아 두세요.

한눈에 보는 요약

항목	대략 금액	비고
① 법무사 보수	30만~70만 원	견적 비교 가능
② 채권 할인료	수십만 원대	공시가격·할인율에 따라 변동
③ 인지세	약 7.5만 원 (1~10억)	통상 매도인과 반반
④ 등기신청수수료	1만~1.8만 원	신청 방식에 따라 다름
⑤ 근저당 설정	채권최고액의 약 0.24%+α	대출 시, 부담 주체 협의
⑥ 관리비·선수관리비	수만~수십만 원	잔금일 정산
⑦ 중개보수 부가세	보수의 10%	일반과세자인 경우

이 중 ①~④만 보면 대출이 없을 때 수십만~100만 원 안팎, 근저당 설정까지 더하면 100만~250만 원 안팎으로 잡아 두면 감이 옵니다(추정치이며 실제는 달라집니다).

번외: 입주할 때 따로 드는 돈

위 7가지 외에도 이사비, 청소, 도배·장판 등 수리비, 인테리어, 가전·가구 구입비는 따로 계산해야 합니다. 취득 비용에 넣지 않고 지나치기 쉬운 항목들이라, 처음부터 자금 계획에 포함해 두세요.

비용 아끼는 팁

법무사 견적은 항목별로 비교하세요. 셀프등기를 해도 취득세, 채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료는 동일하게 내야 하고, 줄어드는 건 법무사 대행 보수입니다.
대출을 끼면 셀프등기가 사실상 어렵습니다. 근저당 설정 때문에 법무사 등기가 필요한 경우가 많습니다.
은행 설정비 조건을 확인하세요. 면제 조건에 따라 금리가 달라질 수 있습니다.
견적서의 영수증을 모두 보관하세요. 나중에 양도세 계산이나 비용 확인에 쓰일 수 있습니다.

핵심 요약

취득세·중개보수 외에도 법무사 보수, 채권 할인료, 인지세, 등기신청수수료, 근저당 설정비, 관리비 정산, 중개보수 부가세 7가지가 따로 나갑니다.
법무사 견적 총액에는 세금과 공과금이 섞여 있으니, 법무사 몫(보수)과 공과금을 구분해서 보세요.
채권 할인료는 잔금일 전날 확정되고, 근저당 설정 비용은 대출 조건에 따라 부담 주체가 달라집니다.
대출이 없으면 수십만~100만 원, 대출이 있으면 100만~250만 원 안팎을 별도 현금으로 준비해 두세요.
입주 후 이사·수리·인테리어 비용까지 자금 계획에 넣어야 합니다.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 인지세, 등기신청수수료, 채권 매입률과 할인율, 법무사 보수는 법령 개정과 시장 상황에 따라 바뀔 수 있고, 위 금액은 일반적인 추정치입니다. 실제 금액은 법무사 견적서, 은행 안내, 인터넷등기소와 주택도시기금 공지로 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.