계약금 얼마가 적당할까? 계약금 포기 vs 배액배상 정리

2026년 10월 30일 읽는 시간 약 7분 조회 1

매매 계약에서 가장 먼저 오가는 큰돈이 계약금입니다. “얼마를 내야 하지?”, “계약 후에 마음이 바뀌면 어떻게 되지?”, “계약금 포기와 배액배상은 뭐가 다르지?” 이 세 가지를 순서대로 정리했습니다. (기준일: 2026년 10월)

1. 계약금은 얼마가 적당할까?

법으로 정해진 비율은 없습니다

부동산 매매계약서를 쓸 때는 통상 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 겁니다. 다만 이는 관행일 뿐이고, 법이 정한 비율은 없어서 양쪽이 합의하면 5%든 10%든 정할 수 있습니다.

매매가	계약금 10%	계약금 5%
6억	6,000만 원	3,000만 원
9억	9,000만 원	4,500만 원
12억	1억 2,000만 원	6,000만 원

계약금이 클 때와 작을 때

구분	장점	단점
계약금이 큼	계약 이행 압박이 커서 파기 가능성이 낮음	계약금을 포기하고 해제할 때 손실이 큼
계약금이 작음	포기하고 나갈 때 손실이 작음	상대가 쉽게 계약을 깰 수 있음

그래서 자금 계획이 불확실한 매수인(대출 승인 대기 등)은 계약금을 낮추는 협의를 해 볼 만하고, 믿을 수 있는 계약 이행이 중요한 매도인은 10%를 요구하는 경우가 많습니다.

너무 과해도 문제입니다

계약금을 위약금으로 하기로 했더라도 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 계약금이 대금의 절반을 넘는 식의 과한 설정은 피하는 것이 좋습니다.

2. 계약금의 세 가지 성격

계약금은 하나가 아니라 세 가지 성격을 가집니다. 계약금은 증거금, 위약금(손해배상예정), 해약금의 성질을 모두 가집니다.

증거금: 계약이 성립했다는 증거
위약금: 약속을 어겼을 때 배상할 금액(별도 약정이 있을 때)
해약금: 일정 시점까지 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 돈

특별한 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조).

3. 계약금 포기 vs 배액배상, 뭐가 다를까?

해약금 해제는 상대방의 잘못 없이 내 사정으로 계약을 깨고 싶을 때 쓰는 방법입니다.

구분	누가?	어떻게?	예시 (계약금 6,000만 원)
계약금 포기	매수인	이미 낸 계약금을 돌려받지 않고 포기	6,000만 원 손실
배액배상	매도인	받은 계약금의 2배를 돌려줌	1억 2,000만 원 지급 (받은 6,000만 원 반환 + 6,000만 원 추가)

매수인은 계약금만큼, 매도인은 그 두 배를 부담하는 구조입니다. 그래서 집값이 갑자기 오르면 매도인이 계약을 깨고 싶어 하더라도 쉽지 않습니다.

말로만 해서는 안 됩니다

단순히 안 하겠다고 통보하는 것만으로는 해제 효력이 생기지 않고, 계약금 포기나 배액 상환이라는 실질적 행위가 필요합니다. 또 해제는 상대방에게 의사가 도달해야 효력이 생깁니다. 배액을 실제로 제공하지 않으면 해제가 인정되지 않을 수 있으니, 상대가 받지 않는 경우 등 분쟁 가능성이 있다면 변호사와 상담하세요.

4. 언제까지 가능할까? 핵심은 ‘이행의 착수’

해약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

이행 착수는 계약금을 지급하고 그 이상의 행위를 뜻하며, 대표적인 예가 중도금 지급입니다. 매수인이 중도금을 지급했다면 이행이 착수된 것으로 보아 계약금을 포기하고 해약할 수 없습니다. 중도금 약정이 없다면 잔금 지급 전까지로 봅니다.

그래서 매수인이 계약 후 중도금을 빨리 지급해 두면 매도인의 해약 가능성을 막을 수 있습니다. 이행 착수 이후에는 해약금으로 풀 수 없고, 상대의 채무불이행 등이 있어야 별도의 방법으로 다퉈야 합니다. 다만 위약금 특약이 있으면 이행 착수 후에도 채무불이행 시 계약금 몰수나 배액 상환 등이 가능합니다.

5. 헷갈리기 쉬운 3가지 상황

① 계약금을 일부만 냈다면?

계약금 일부만 먼저 지급하고 나머지는 나중에 내기로 한 경우, 교부자가 잔액을 모두 지급하기 전에는 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 해제할 수 없다는 판례가 있습니다. 또 해약금의 기준은 실제로 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액입니다. 예를 들어 계약금 6,000만 원으로 약정하고 1,000만 원만 받은 상태라면, 해제 시 기준이 되는 배액은 1억 2,000만 원이 됩니다.

② 가계약금은?

민법 제565조는 계약금에 대한 규정이라 가계약금에 직접 적용되지 않으며, 가계약금에도 포기·배액배상 약정이 있었다고 인정받으려면 그런 뜻이 명백해야 합니다. 가계약금을 보낼 때는 정식 계약 전 취소 시 어떻게 되는지를 문자나 서류로 남겨 두세요.

③ 해약금 해제 배제 특약이 있다면?

민법 제565조의 해약권은 임의규정이어서, 당사자가 해약권을 배제하기로 약정하면 더 이상 해제권을 행사할 수 없습니다. 계약서 특약란에 이런 조항이 들어 있는지 꼭 확인하세요.

6. 해제해도 남는 비용

계약을 해제한다고 모든 비용이 사라지지는 않습니다. 부동산 거래에서 계약금 해제를 하더라도 중개업자에 대한 중개보수 지급 의무는 원칙적으로 소멸하지 않습니다. 해제를 고민 중이라면 중개보수 부담까지 계산에 넣어야 합니다.

7. 계약금 보낼 때 체크리스트

계약금 비율(5~10%)을 협의했고, 내 자금 계획에 무리가 없다
등기부등본 소유자와 같은 명의의 계좌로 송금한다 (대리인 계좌는 위임 여부 확인)
계약서에 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜가 정확히 적혀 있다
해약금 해제를 막는 특약이 없는지 확인했다
위약금 조항(몰수·배액)이 있다면 금액과 조건을 이해했다
대출이 필요하다면 대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환 특약을 넣었다
계약금을 나눠 낸다면 잔액 지급 일자를 명확히 했다
가계약금은 정식 계약 전 취소 조건을 서면(문자 포함)으로 남겼다

핵심 요약

계약금은 법정 비율이 없고 관행상 **매매대금의 10%**이며, 협의로 조정할 수 있습니다.
매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 2배를 상환해 해제할 수 있습니다. 통보만으로는 안 되고 실제 포기·상환이 필요합니다.
해약금 해제는 상대가 이행에 착수(중도금 지급 등)하기 전까지만 가능합니다.
계약금을 일부만 냈어도 해약금의 기준은 약정 계약금 전액입니다.
가계약금, 해제 배제 특약, 대출 불가 특약처럼 계약서와 문자에 남기는 내용이 분쟁의 승패를 가릅니다.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 계약금 해제와 위약금의 법적 판단은 계약서의 문구, 이행 착수 여부, 최신 판례에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 해제나 분쟁 단계에서는 반드시 변호사 등 전문가의 상담을 받으세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.