매매 계약서 쓰기 전, 등기부등본에서 꼭 봐야 할 5곳

2026년 11월 4일 읽는 시간 약 6분 조회 2

집을 사는 가장 큰 돈이 오가는 계약인데, 등기부등본은 “중개사님이 봤겠지” 하고 넘어가는 분이 의외로 많습니다. 하지만 등기부등본은 집의 신분증입니다. 아래 5곳만 제대로 봐도 대부분의 사고를 계약 전에 걸러낼 수 있습니다. (기준일: 2026년 10월)

먼저 구조부터 짚겠습니다. 등기부등본은 표제부(부동산의 물리적 현황), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리)로 나뉩니다. 인터넷등기소에서 발급하고, 계약 전에 보는 것은 물론 잔금 당일에 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

① 표제부: 내가 사려는 집이 맞나?

가장 기본이지만 의외로 놓치기 쉬운 부분입니다.

주소·동·호수가 계약서와 정확히 일치하는지 확인하세요. 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 정확히 일치하는지가 핵심 확인 포인트입니다.
면적이 광고나 계약서의 전용면적과 같은지 봅니다. 건축물대장과도 대조해 보면 좋습니다.
대지권을 꼭 확인하세요. ‘대지권 미등기’라고 되어 있으면 토지와 건물 소유자가 다르거나 분쟁의 소지가 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 아파트에서는 대지권 비율도 함께 기재됩니다.

② 갑구: 계약 상대가 진짜 주인인가?

계약하러 나온 사람의 신분증과 갑구의 최종 소유자가 일치하는지 확인하는 것이 기본입니다. 이름뿐 아니라 주민등록번호 앞자리까지 대조하세요.
공동명의라면 소유자 전원의 동의(또는 위임)가 필요합니다.
대리인이 나왔다면 위임장, 인감증명서, 소유자 본인과의 통화 확인이 필요합니다.
소유권이 어떤 원인(매매, 상속, 증여 등)으로 이전되었는지도 함께 살펴보세요.

③ 갑구: 소유권을 제한하는 위험 등기가 있나?

가장 중요한 칸입니다. 아래 단어가 보이면 계약을 멈추고 확인해야 합니다.

등기	의미	주의점
가압류·압류	채무 때문에 처분이 묶인 상태	잔금 전 말소가 확인되어야 함
가처분	소유권 분쟁이 있는 상태	분쟁 해소 전 계약은 위험
경매개시결정	경매가 진행 중	계약 보류
가등기	나중에 소유권을 가져갈 권리 예약	본등기 시 내 소유권이 뒤집힐 수 있음
신탁	소유권이 신탁회사로 넘어간 상태	별도 절차 필요

가압류, 압류, 경매, 환매등기 등 소유권을 제한하는 모든 등기는 위험 신호입니다. 특히 신탁등기는 소유권이 형식적으로 신탁회사에 이전된 상태라 가장 주의해야 할 부분입니다. 신탁 부동산이라면 신탁원부를 발급해 실제 매도 권한이 누구에게 있는지, 신탁회사(수탁자)의 동의가 필요한지 확인하고, 동의서 없이는 계약하지 않는 것이 안전합니다.

④ 을구: 근저당(빚)이 얼마나 있나?

을구에서는 집을 담보로 한 대출을 볼 수 있습니다.

채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 보통 실제 빌린 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 예를 들어 최고액이 3억 6천만 원이면 실제 대출은 약 3억 원으로 추정할 수 있습니다.
매매에서는 이 근저당을 어떻게 정리할지가 핵심입니다. 일반적으로 잔금일에 매도인이 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 진행합니다. 계약서에 이 조건을 특약으로 분명히 적어 두세요.
근저당이 집값에 비해 지나치게 많다면, 대출 상환이 제때 되지 않을 위험이 있으니 잔금 자금 흐름을 다시 점검해야 합니다.
내가 대출을 받는 경우, 은행이 선순위 근저당 말소를 조건으로 요구하기도 합니다.

⑤ 을구: 세입자·전세권 등 다른 권리는 없나?

을구에는 근저당 외에도 전세권, 임차권등기 같은 기록이 있을 수 있습니다.

전세권이나 임차권등기가 있다면 기존 임차인의 보증금과 계약 기간이 변수가 됩니다. 매수 후 임차인의 보증금 반환 의무를 이어받는 구조일 수 있어서, 잔금 자금 계획이 달라집니다.
등기에 없어도 실제로 세입자가 살고 있을 수 있습니다. 입주 시기와 임대차 계약서, 확정일자 여부를 매도인에게 확인하세요.
매도인이 입주 가능 시점을 약속했다면, 계약서에 명도(인도) 일자를 특약으로 적어야 합니다.

놓치기 쉬운 보너스 팁

말소사항 포함 열람도 해 보세요. 과거에 설정되었다가 말소된 근저당, 가압류도 중요한 위험 징후가 될 수 있습니다. 소유자가 자주 바뀌었거나 가압류가 반복되었다면 이유를 물어봐야 합니다.
발급 시점을 확인하세요. 계약 당일과 잔금 당일에 새로 발급해서 그 사이에 가압류나 근저당이 새로 생기지 않았는지 봐야 합니다.
등기부는 권리관계의 정보일 뿐입니다. 건축물대장(위반건축물 여부 등), 관리비 연체, 선순위 세금 체납(국세 완납증명서 등)은 별도로 확인해야 합니다.

계약 전 체크리스트

주소·동·호수·면적이 계약서·건축물대장과 일치한다
대지권이 정상 등기되어 있다
갑구 소유자와 계약 상대방(신분증)이 일치한다
갑구에 가압류·압류·가처분·경매·가등기·신탁이 없다 (있다면 말소·동의 조건 확보)
을구 근저당 채권최고액을 확인하고, 잔금일 말소 특약을 넣었다
전세권·임차권·실제 세입자 여부와 명도 일자를 확인했다
말소사항 포함 열람을 해 보았다
잔금 당일 등기부를 다시 발급해 이상 없음을 확인했다

핵심 요약

등기부등본은 표제부(물건 정보) → 갑구(소유권) → 을구(빚·권리) 순서로 봅니다.
표제부에서는 주소와 대지권, 갑구에서는 소유자 일치 여부와 가압류·경매·신탁 같은 위험 등기를 확인하세요.
을구의 근저당 채권최고액은 원금의 120~130% 수준이며, 잔금일 말소 조건을 특약으로 남겨야 합니다.
전세권·임차권, 실제 세입자도 함께 확인하고 명도 일자를 계약서에 적으세요.
계약 당일과 잔금 당일에 등기부를 새로 떼어 보는 것까지가 확인의 끝입니다.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 등기 용어와 확인 방법은 일반적인 안내이며, 개별 물건의 권리관계는 복잡할 수 있습니다. 신탁, 가처분, 경매 등 위험 등기가 보이면 계약 전에 법무사나 변호사 등 전문가의 확인을 받으세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.