1주택자 vs 다주택자, 취득세 차이 얼마나 날까?

2026년 11월 1일 읽는 시간 약 5분 조회 3

같은 아파트를 사도 내가 몇 번째 집을 사느냐에 따라 취득세가 수천만 원씩 달라집니다. 가격이나 면적보다 훨씬 큰 변수가 바로 주택 수입니다. 1주택자와 다주택자의 취득세가 실제로 얼마나 벌어지는지, 숫자로 비교해 보겠습니다. (기준일: 2026년 10월)

1. 세율부터 비교

1주택자(무주택 상태에서 구입)

매매 1주택은 6억 원 이하 1.0%, 6억~9억 원은 1~3% 누진, 9억 원 초과는 3%입니다.

다주택자 중과세율

조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%이고, 비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 법인은 지역과 주택 수에 상관없이 12%입니다.

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인	12%	12%

여기서 눈여겨볼 점은 비조정대상지역의 2주택은 중과 대상이 아니라는 것입니다. 같은 2주택이라도 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 세율이 1~3%에서 8%로 달라집니다.

2. 금액으로 보면 얼마나 차이 날까?

전용 85㎡ 이하 아파트, 조정대상지역 기준입니다. 중과 시 지방교육세는 일반적으로 0.4% 수준으로 계산했습니다. 1주택 지방교육세는 취득세의 약 10%입니다.

매매가	1주택	2주택 (8%)	3주택 (12%)
5억	약 550만 원	약 4,200만 원	약 6,200만 원
7억	약 1,283만 원	약 5,880만 원	약 8,680만 원
9억	약 2,970만 원	약 7,560만 원	약 1억 1,160만 원

차이를 정리하면

5억 원: 1주택과 2주택의 차이는 약 3,650만 원입니다.
7억 원: 차이는 약 4,600만 원입니다.
9억 원: 2주택은 약 7,560만 원, 3주택은 1억 원을 넘깁니다.

5억 원 아파트의 경우 1주택은 550만 원인데 2주택이면 4,200만 원으로 7배 이상 뜁니다. 중과는 정률이라 가격 구간과 상관없이 세율이 고정되고, 집값이 오를수록 절대 금액 차이가 커집니다.

85㎡를 초과하면 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)가 모든 경우에 추가됩니다. 7억 원이면 140만 원입니다.

3. 중과를 피할 수 있는 경우

모든 다주택 취득이 중과되는 건 아닙니다. 다만 요건이 까다로우니 매수 전에 반드시 확인하세요.

① 비조정대상지역의 2주택
위 표처럼 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.

② 일시적 2주택
이사 때문에 새 집을 먼저 사는 경우, 기존 주택을 정해진 기간(통상 3년) 안에 처분하면 중과를 피할 수 있습니다. 기한 내 종전 주택을 처분하지 못하면 중과 취득세와의 차액이 추징될 수 있어 일정 관리가 중요합니다. 기한과 요건은 시점과 지역에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 일부 저가 주택
공시가격 1억 원 미만 주택 등은 중과에서 제외되는 경우가 있습니다. 조건이 붙으므로 해당 여부를 따로 확인해야 합니다.

④ 지방 미분양 주택 (2026년 완화책)
지방 준공 후 미분양 주택(취득가액 6억 원 이하, 전용 85㎡ 이하)을 사면 취득세를 최대 50% 감면하고 다주택 중과에서도 제외해주는 완화책이 2026년부터 시행된다고 안내됩니다. 요건은 꼭 확인하세요.

4. 주택 수를 잘못 세서 중과되는 경우

다주택자가 아니라고 생각했는데 중과 대상이 되는 일이 생각보다 많습니다.

세대 단위로 합산합니다. 주민등록표에 함께 기재된 세대를 기준으로 계산하고, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다.
분양권도 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 분양권은 계약 시점부터 주택으로 보아 주택 수에 합산합니다. 입주권과 주거용 오피스텔도 시점과 요건에 따라 포함될 수 있습니다.
조정대상지역 지정은 바뀝니다. 계약일이나 취득일 기준으로 지정 여부를 확인하세요.

5. 매수 전 체크리스트

세대원 전체가 가진 주택, 분양권, 입주권, 오피스텔 수를 확인했다
사려는 집이 조정대상지역인지 확인했다
일시적 2주택이라면 기존 주택의 처분 기한을 달력에 적어 뒀다
중과 제외 요건(저가 주택, 지방 미분양 등)에 해당하는지 확인했다
위택스나 세무사를 통해 실제 세액을 시뮬레이션했다
취득세 신고·납부 기한(취득일로부터 60일)을 확인했다

핵심 요약

1주택자와 다주택자의 취득세 차이는 5억 원 아파트 기준으로도 3,000만 원대 후반, 가격이 오르면 수천만 원 이상으로 벌어집니다. 두 번째 집을 사기 전에는 집값만큼이나 세율이 얼마인지를 먼저 계산해 보세요. 순서를 바꾸는 것(기존 주택을 먼저 처분하고 사기)만으로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 취득세율, 중과 요건, 조정대상지역 지정, 감면 제도는 법령과 정책 변화에 따라 바뀔 수 있습니다. 취득세 외에 양도세와 종부세 부담도 따로 따져야 합니다. 실제 계약 전에 위택스, 관할 시군구청, 세무사 상담으로 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.