기준일: 2026년 10월

취득세 계산기에 숫자를 넣는 건 1분이면 끝납니다. 문제는 무엇을 넣느냐입니다. 면적을 공급면적으로 넣거나, 주택 수를 잘못 세거나, 가격 구간 경계를 모르고 넘어가면 결과가 수백만~수천만 원씩 달라집니다. 계산기를 열기 전에 꼭 확인해야 할 면적, 가격, 주택 수 세 가지를 정리했습니다.

1. 면적: 85㎡를 넘으면 세금이 하나 더 붙습니다

기준은 전용면적입니다

농어촌특별세 여부를 가르는 85㎡는 광고에 흔히 나오는 공급면적이 아니라 전용면적입니다. 우리가 흔히 말하는 ‘34평 아파트’는 전용 84㎡인 경우가 많아 농특세를 피하지만, 전용 85㎡를 조금만 넘어도 세금이 붙습니다. 정확한 값은 건축물대장 전유부나 매매계약서의 면적 표기로 확인하세요.

얼마나 붙을까?

85㎡를 초과하는 주택은 취득가액의 0.2%가 농어촌특별세로 추가됩니다.

매매가	농어촌특별세(0.2%)
5억	100만 원
7억	140만 원
9억	180만 원

전용 84㎡와 86㎡ 두 집을 두고 고민한다면, 가격 차이에 더해 이 금액도 함께 비교해야 합니다.

2. 가격: 6억·9억 경계에서 세율이 달라집니다

1주택 취득세율

6억 원 이하는 1.0%, 6억 초과 9억 이하는 1~3% 누진, 9억 초과는 3%입니다. 가운데 구간은 계단식이 아니라 가격에 비례해 올라갑니다.

취득세율(%) = 취득가액(억 원) × 2/3 − 3

여기에 지방교육세(표준세율 구간에서는 취득세율의 10% 수준)가 더해집니다. 아래는 1주택, 전용 85㎡ 이하 기준 금액입니다.

매매가	취득세율	취득세 + 지방교육세
6억	1.0%	약 660만 원
7억	약 1.67%	약 1,283만 원
8억	약 2.33%	약 2,053만 원
9억	3.0%	약 2,970만 원

6~9억 구간은 ‘가격이 1억 오르면 세금이 훅 뜁니다’

6억에서 7억으로 오를 때 세금은 약 620만 원 늘지만, 8억에서 9억으로 오를 때는 약 920만 원이 늘어납니다. 가격 협상으로 몇천만 원을 깎을 때는 집값 할인액에 더해 세율 절감 효과도 함께 생긴다는 점을 기억하세요.

생애최초라면 감면부터 확인

처음 집을 사는 경우 취득세 감면(최대 200만 원 수준으로 안내되는 제도)이 있습니다. 다만 소득과 주택 가격 요건이 있고 기준이 개정되기도 하니, 관할 시군구청이나 위택스에서 본인이 해당하는지 확인하세요.

3. 주택 수: 가장 큰 변수는 세율 자체가 바뀌는 것입니다

면적과 가격은 수십~수백만 원 단위로 영향을 주지만, 주택 수는 세율을 1%에서 8%, 12%로 바꿔 버립니다.

주택 수별 취득세율

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인	12%	12%

중과 시 지방교육세는 일반적으로 0.4% 수준(정액)이 붙고, 85㎡를 초과하면 농특세 0.2%가 추가됩니다.

얼마나 차이 날까?

조정대상지역에서 5억 원 아파트를 살 때를 비교해 봅니다(전용 85㎡ 이하).

• 1주택(무주택 상태에서 구입): 약 550만 원
• 2주택 중과(8%): 취득세 4,000만 원 + 지방교육세 약 200만 원 = 약 4,200만 원

같은 집인데 7배 이상 차이가 납니다.

주택 수를 셀 때 놓치기 쉬운 것

• 세대 단위로 셉니다. 주민등록상 같은 세대는 합산합니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀 등은 주소가 달라도 같은 세대로 볼 수 있어 확인이 필요합니다.
• 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있습니다. 시점과 요건에 따라 달라지니 꼭 확인하세요.
• 일부 저가 주택은 중과에서 제외됩니다. 다만 공시가격 기준 등 조건이 붙으므로 해당 여부를 따로 확인해야 합니다.
• 조정대상지역은 바뀝니다. 계약일이나 취득일 기준으로 지역 지정 여부를 확인하세요.

일시적 2주택이면 중과를 피할 수 있습니다

이사 등을 이유로 새 집을 먼저 사는 경우, 기존 주택을 정해진 기간(통상 3년) 안에 처분하면 중과를 피할 수 있습니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액을 추징당할 수 있으니, 처분 일정을 반드시 관리해야 합니다. 요건과 기한은 시점과 지역에 따라 달라질 수 있어 매수 전에 세무사나 관할 지자체에 확인하세요.

2026년에 알아둘 만한 완화책

지방의 준공 후 미분양 주택(취득가액 6억 이하, 전용 85㎡ 이하)을 취득하면 취득세를 최대 50% 감면하고 다주택 중과에서도 제외하는 완화책이 시행되는 것으로 안내되고 있습니다. 해당된다면 요건을 꼭 확인하세요.

계산기에 넣기 전, 이 세 가지만 메모해 두세요

입력값	확인 방법
전용면적 (85㎡ 초과 여부)	건축물대장 전유부, 매매계약서
취득가액 (6억·9억 경계)	매매계약서의 실거래 금액
주택 수 + 조정대상지역 여부	세대원 전체의 보유 현황, 취득일 기준 지역 지정

한 번에 계산해 보기

무주택 1주택자가 8억 원, 전용 90㎡ 아파트를 산다고 하면:

• 취득세 (약 2.33%): 약 1,867만 원
• 지방교육세: 약 187만 원
• 농어촌특별세 (85㎡ 초과, 0.2%): 160만 원
• 합계: 약 2,213만 원

체크리스트

• 전용면적이 85㎡를 넘는지 확인했다
• 매매가가 6억·9억 경계 근처인지 확인했다
• 세대원 전체의 주택 수(분양권·입주권·오피스텔 포함 여부)를 확인했다
• 매수할 집이 조정대상지역인지 확인했다
• 생애최초 등 감면 대상인지 확인했다
• 일시적 2주택이라면 처분 기한을 일정에 적어 뒀다
• 신고·납부 기한(취득일로부터 60일)을 확인했다

핵심 요약

취득세는 계산기가 아니라 입력값 세 가지에서 결정됩니다. 면적은 전용면적으로, 가격은 경계 구간을 의식해서, 주택 수는 세대 기준으로 정확히 세는 것이 출발점입니다. 특히 주택 수는 세율 자체를 바꾸는 가장 큰 변수이니, 계약 전에 반드시 확인하세요.

⚠️ 기준일: 2026년 10월. 취득세율, 중과 요건, 감면 제도, 조정대상지역 지정은 법령과 정책 변화에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 계약 전에 위택스, 행정안전부 지방세 안내, 관할 시군구청, 세무사 상담으로 꼭 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다.